相信大多数人都知道，在我国土地是属于国家所有的。根据不同的用途，使用年限有所不同：居住用地，70年;工业用地，50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地，50年；商业、旅游、娱乐用地，40年;仓储用地，50年；综合或者其他用地，50年。
根据《民法典》第二编第三分编第十二章第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。而商办用地需在到期前申请有偿续期，并且至少提前一年申请。续期（或到期更新）的方式、续期年限和补缴土地价款的具体数额则仍然是未知数，且缺少可执行的全国层面指导意见。
其实，多年来，土地使用权的到期和续期问题一直缺乏明确的法律框架，尤其是商业地产方面。如今，随着越来越多的商用物业面临剩余土地使用权年限少于20年，加上城市更新在今年被首次写进《政府工作报告》且成为“十四五”期间的重要议题，土地使用权续期机制受到业内人士的高度关注。此刻，这一议题也变得更具时代意义。
建立明确、可行的土地使用权续期机制将至关重要，这不仅能让这些‘老旧’物业重获新生并进而成为推动经济升级转型的房地产载体，同时也为行业带来新的机遇。
据相关数据统计，至2030年，中国18个主要城市剩余土地使用年限少于20年的单一业权商办物业总面积将增加到约3000万平方米，其中不仅一线城市占约70%，且这70%还位于核心区位。
鉴于土地使用年限少于20年的商业地产存量预计在未来十年大幅增长，土地使用权续期将成为城市更新中亟待解决的问题。需要进一步出台明晰且可执行的土地使用权续期政策，规定申请续期的流程细节：如，续期时长、各类费用的支付方式、补缴地价的评估基准以及一次性支付和分期支付的选择。从而为市场注入信心，让商业地产交易中的定价更加准确，让市场中各类参与者所面临的不确定性得以消解。
也显现出制定兼具普适性和灵敏性的法律和中央性法规，厘清市场关于土地运用权续期相关问题的关切，是商业地产市场将来开展完善的必然请求。
由于中国商业地产市场庞大，不同城市的发展阶段、市场表现存在明显差异。在统一的土地使用权续期机制之外，还应制定因地制宜的解决方案。并且已有深圳等城市开始了国有土地续期途径的积极探究，为后续全国层面政策法规的制定奠定了基石。
尽管国内商办用地续期政策尚未明朗，但当前市场实践中所体现出的三个确定性特征令业内人士有理由对此保持乐观的。
首先，根据现有规定、土地续期个案和投资人意向，商办用地在到期前可有偿续期已成为市场共识；其次，商业地产交易双方都将土地年期视为资产定价的关键变量：一般而言，剩余土地年期越短，价值影响越大；再者，目前已知的土地续期实操案例和政策推进体现出因地制宜的特征。
总的来说，在越来越多商业地产土地使用权限低于20年的情况下，加快建立健全适用的相关法律法规，对于商业地产更好的发展肯定是大有裨益。