新手投资人投资养老行业，应当控制投资规模，投资80-150张床位的养老院，规模太小管理成本较高，太大又难以快速收住，资金压力会比较大。
一家城市里面处于中档装修水平，床位数超过80张的养老院，有一个简单的算法来测试投资是否过高，即总投资＜床位数*80000元。正常的投资是每床60000元左右，这个总投资包含了一年的房租费用。
图：中高档养老院内部
投资养老院需要准备的资金包括下面四个部分：
1、物业寻找和租赁的费用；
2、物业消防手续的办理费用；
3、物业装修的费用；
4、开业后到现金流打平的费用。
首先来谈物业租赁费用。因为城市里的房租和物业所处的位置以及物业本身的素质有关，同时又与承租后养老院定价有关，因此我们只能做个简单的建议，一般来说物业租赁费用不要超过1.5元每平米每天，特别是对新手投资人来说，只要不在北上广深这些一、二线城市的，用来做养老的物业租金一定不要超过1元每平米每天。
我跟许多成熟的养老院投资人聊天的时候，他们都在感叹，实际上能真正赚到钱的项目都是租金超低的养老项目，特别是一些免租金的公建民营项目。
租赁好物业后，接下来就要为养老院物业办理消防手续。养老院的消防是养老院办理手续中重要的环节，现在的消防手续需要先找有资质的设计单位进行消防设计，再将设计图纸送到当地住建局审图，审图合格后按照图纸施工，施工完成后向住建局申请竣工验收，合格后会下发《特殊建设工程消防验收意见书（合格）》。
消防手续的办理费用首先要看所租赁物业本身的消防设施是否完备，如果物业原来没有消防设施或消防设施已经5年以上，一般按照每千平米16万-20万做消防预算。
在消防工程开展的同时，也要进入物业装修过程。装修是个无底洞，材料不同、进货渠道不同、设计要求不同，都会导致投资总成本巨大的差异。
在装修过程中，整个物业装修费用总预算不要超过3万元乘以总床位数。接待区和门厅装修注重装修档次，老人居住房间和公共设施要简约实用，要非常重视户外门头的灯光设计。
门厅和接待区是养老院的脸面
装修完毕养老院开业啦，要准备6个月的营销费用，按照每100张床位30000元每月来准备营销费用。另外还需要准备6个月的日常运营现金，其中包含人员工资、日常运营的水电、办公费用。